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Investissement en démembrement immobilier : que faut-il savoir ?

Le démembrement immobilier est d’abord une démarche juridique qui concerne les droits de propriété d’un bien donné. Les deux composants principaux du démembrement immobilier sont l’usufruitier d’une part, qui est en résumé en droit de percevoir les fruits c’est-à-dire les revenus du bien et qui a presque les mêmes droits que le propriétaire, et d’une autre part le nu-propriétaire, qui lui, dispose du bien sans pour autant pouvoir bénéficier de sa jouissance. Il en est en revanche le responsable car il possède le droit de le vendre ou de le détruire contrairement à l’usufruitier.

Les droits et les obligations de chacun

L’usufruitier : ce dernier bénéficie en quelques sortes des droits de ceux d’un propriétaire, car il peut très bien profiter du bien en y vivant ou le mettant en location et en y touchant les revenus. L’usufruitier peut être une personne physique, alors l’usufruit prend fin lors de la mort de la personne, ou elle peut être une personne morale et dans ce cas l’usufruit peut avoir une durée maximale de 30 ans. Il est à noter qu’il peut y avoir un usufruitier qui succédera à l’initial, par exemple dans le cas où les parents succèdent aux biens de leurs enfants mineurs. L’usufruitier a également des obligations à tenir car il se doit de payer toutes les charges et les taxes du bien dont il profite, il est aussi tenu d payer les réparations mineures.

Le nu-propriétaire : est celui qui a la possibilité de bénéficier d’un régime fiscal très avantageux car il ne paye aucun impôt concernant le bien, et il peut être en tout droit de revendre le bien, de le changer avec des travaux importants ou de le démolir. Si l’usufruitier meurt, le nu-propriétaire peut récupérer la pleine propriété dans tous ses droits. L’investissement en nue-propriété concerne principalement les personnes sous pression fiscale.

Investir immobilier

Investir en démembrement immobilier

Le démembrement immobilier compte parmi ses composants : l’usus, le fructus et l’abusus. Le premier est le pouvoir d’utiliser une propriété, le deuxième celui d’en percevoir les revenus et le troisième d’en disposer. L’usufruitier rempli les 2 premières critères précédents et le nu-propriétaire le dernier. La période de démembrement est fixée au début de la procédure et dure généralement de 12 à 20 ans.

L’investissement en démembrement immobilier présente de grands avantages, car c’est un investissement immobilier qui décharge des soucis de locations :

  • Comme tous les investissements immobiliers, pour réussir son projet il est indispensable de bien choisir la localisation des biens en fonction des demandes locatives et ce sur la plus longue durée, comme les biens étant proches des transports en commun comme les métros ou les bus, et à proximité des commerces car ce sont les biens qui rapportent le mieux.
  • Il faut aussi se tourner vers des biens utiles et qui peuvent être intéressants du coté fonctionnel comme ceux présentant des rangements, les équipements disponibles et même la luminosité.
  • Il faut prendre en considération la superficie des biens, et opter pour ceux qui ne sont ni trop grands ni trop petits pour toucher le plus grand public, car les studios n’intéressent pas grand monde et les biens trop volumineux ne sont pas à la portée de tous.
  • Il faut faire des recherches qui correspondent à son budget, car ça ne servirait à rien de prétendre à des biens inaccessibles, cela contribuerait à l’auto-sabotage de son projet.
  • Il faut apprendre à maitriser les différentes méthodes de calculs des valeurs de nue-propriété, et il faut savoir que ce ne sont pas des calculs stables et ils varient selon une méthode dite DCF ou Discounted Cash-Flows.
  • Il faut aussi connaitre l’identité de l’usufruitier.

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